Auf der Suche nach einer geeigneten Immobilie für Ihre Lokalität stoßen Sie mit Sicherheit auf unterschiedliche Vertragsarten. Die Rede ist von simplen Mietverträgen und Pachtverträgen. Oft wird angenommen, dass beide Vertragsarten die gleiche Bedeutung haben – dem ist allerdings nicht so. In unserem Beitrag erläutern wir Ihnen den Unterschied zwischen einem Miet- und einem Pachtvertrag und erklären Ihnen, worauf Sie beim Abschluss achten sollten.
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Inhaltsverzeichnis
Der Unterschied zwischen Miet-und Pachtverträgen
Als zukünftiger Ladenbesitzer ist es unerlässlich, diesen Unterschied zu kennen. Zum Glück lässt er sich einfach und verständlich erklären:
- Gehen Sie mit Ihrem Immobilienanleger einen Gewerbemietvertrag ein, überlässt er Ihnen die Räumlichkeiten zur freien Nutzung.
- Gehen Sie mit Ihrem Immobilienanleger einen Pachtvertrag ein, überlässt er Ihnen die Räumlichkeiten und das dazugehörige Inventar zur freien Nutzung.
Abschluss eines Miet-oder Pachtvertrages
Seien Sie vorsichtig, wenn Sie mit Ihrem Immobilienanleger sprechen und sich unsicher sind. Grundsätzlich gilt für Pacht- und Mietverträge, dass diese formfrei geschlossen werden können. Das bedeutet, dass eine einfache mündliche Vereinbarung bereits als Vertrag angesehen werden kann. Stimmen Sie also mündlich für ein Objekt zu, obwohl Sie innerlich noch unsicher sind, könnten Sie mit Pech an dieses Objekt gebunden sein.
In der Regel bestehen aber beide Seiten auf einen schriftlichen Vertrag. Das ist ratsam, denn so sind Sie in der Lage, etwaige Beweisschwierigkeiten während eines Rechtsstreits zu vermeiden.
Tipp: Prüfen Sie den Vertragsinhalt vor der Unterzeichnung penibel genau. Es ist nicht unüblich, den Vertrag mit nach Hause zu nehmen und sich ein, zwei Tage Zeit zu nehmen, bevor die Unterschrift erfolgt.
Wichtige Eckpunkte im Miet-und Pachtvertrag
Miet-und Pachtvertrag: Die Vertragsparteien
Sowohl bei einem Miet- als auch bei einem Pachtvertrag werden bei der Angabe der Vertragsparteien häufig Fehler gemacht. Überprüfen Sie bitte sorgfältig, ob Sie als Einzelperson oder als Gesellschaft als Pächter auftreten. Achten Sie auch darauf, Ihre Firmenbezeichnung vollständig und korrekt anzugeben.
Miet-und Pachtvertrag: Die Objektbezeichnung
Bei beiden Vertragsarten gilt: Das zu verpachtende oder zu vermietende Objekt muss im Vertrag so genau wie möglich bezeichnet werden. Dazu gehören
- Adresse (Straße, Hausnummer, PLZ, Ort)
- Raumanzahl und Größe
- Beginn und Dauer der Mietzeit
- Kosten
- evtl. Bezeichnung für ebenfalls verpachtete Abstellflächen und Nebenräume
- ggf. Garagen, Parkplätze, etc.
Tipp: Es empfiehlt sich, einen Lageplan zu erstellen, auf dem die verpachteten Räume und Parkplätze markiert sind, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Miet-und Pachtvertrag: Die Ladeneinrichtung
Etwaige Ladeneinrichtungsgegenstände, wie beispielsweise Regale, Vitrinen, Kassensysteme, Lampen & Leuchten, etc. sollten im Pachtvertrag vermerkt sein.
Im Übrigen sind für gewöhnlich Sie als Pächter für den Erhalt und auch für die Reparaturen des Inventars verantwortlich.
- Beispiel: Die Handtrockner im Kunden-WC gehen während der Pachtzeit kaputt – Sie sind für die Reparatur verantwortlich.
- Beispiel: Die Handtrockner im Kunden-WC waren zu Beginn der Pachtzeit kaputt und sind so im Vertrag vermerkt – der Verpächter übernimmt die Reparatur, soweit im Vertrag nichts anderes vermerkt ist.
- Beispiel: Die Handtrockner im Kunden-WC waren zu Beginn der Pachtzeit kaputt und sind so nicht im Vertrag vermerkt – Sie sind für die Reparatur verantwortlich.
Miet-und Pachtvertrag: Der Pachtzins
Für gewöhnlich gibt es zwei Methoden, die den Pachtzins regeln.
- Methode 1: Sie zahlen den Pachtzins monatlich oder vierteljährlich zu einer festen Summe.
- Methode 2: Sie zahlen den Pachtzins monatlich oder vierteljährlich zu einem Zins, der von Ihrem Umsatz abhängig ist.
Miet-und Pachtvertrag: Laufzeit, Kündigungsfristen & Co.
Grundsätzlich werden Pachtverträge Ladenlokal befristet abgeschlossen. Eine Kündigung während der Vertragslaufzeit ist also (beidseitig) nur aus wichtigem Grund möglich.
Die Mindestlaufzeit eines Pachtvertrages liegt in der Praxis zwischen einem und zehn Jahren. Gründer wählen jedoch häufig eine Laufzeit von einem Jahr aus und verlängern vor Ablauf dieser um weitere drei bis sechs Jahre, wenn das Geschäft läuft wie gewünscht.
Überblick Miet-und Pachtvertrag
Sind Sie noch unsicher, ob auf die Lokalität Ihrer Wahl ein Miet- oder ein Pachtvertrag zutrifft, können Sie sich gern an den folgenden Informationen orientieren.
Ein Gewerbemietvertrag entsteht, wenn
- Sie leere Räume mieten, die Sie selbst zum Betrieb ausstatten - zum Beispiel eine neue oder gebrauchte Ladeneinrichtung kaufen.
- Sie einstigen Wohnraum zur gewerblichen Nutzung anmieten.
Ein Pachtvertrag entsteht, wenn
- Sie leere Räume mieten, der Vermieter sich aber dazu verpflichtet, die leeren Räume so auszustatten, dass Sie Ihren Handel direkt betreiben können.
- Sie sich dazu verpflichten die Räume selbst auszustatten und das angeschaffte Inventar bei Vertragsende an den Verpächter herauszugeben.
- Sie bei der Anschaffung des Inventars wesentliche Unterstützung, beispielsweise in Form eines Anschaffungskredites, vom Verpächter erhalten haben.
- Sie ein komplettes Unternehmen oder einen kompletten Betrieb zur Verfügung gestellt bekommen, um alle Erwerbschancen zu nutzen.
Fazit: Wichtige Unterschiede zwischen Miete und Pacht
Der Unterschied zwischen einem Pacht- und einem Mietvertrag ist nicht unerheblich, aber leicht zu verstehen: nur Räumlichkeiten = Mietvertrag; Räumlichkeiten und Inventar = Pachtvertrag. Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie bei der Unterzeichnung des jeweiligen Vertrages ganz genau auf dessen Inhalt achten. Sind alle Gegenstände aufgezählt? Sind notwendige Reparaturen vermerkt? Stimmen Raumanzahl und -größe? Ist der Vertrag richtig formuliert? Entsprechen die Kosten Ihrem Budget? Können Sie die Laufzeit stemmen? Erst wenn Sie alles genau überprüft haben, sollten Sie den Miet- oder Pachtvertrag unterzeichnen.